Změny v refinancování a nový občanský zákoník

S rokem 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Ten nám upravuje zcela nový institut – zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, který je možné zřídit i s účinky vůči třetím osobám (tedy jako věcné právo). Co zákaz zatížení nebo zcizení znamená? A jak ovlivní refinancování úvěrů? To vše se dozvíme v tomto článku.

Zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti.

Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) definuje zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti následovně: “Je-li nemovitost zatížena zákazem zcizení nebo zatížení, nesmí být převedena na jiného vlastníka, ani nesmí být zatížena žádným jiným věcným právem.“

Dále uvádí, že zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti si mohou smluvní strany zřídit například v souvislosti s převodem nemovitosti. Zákaz může být zřízen pouze na určitou dobu, která je přiměřená zájmu strany a je hodna právní ochrany.

Jaké změny nám to přineslo?

Pokud jste si v minulosti vyřizovali novou hypotéku,  jednou z podmínek poskytnutí a čerpání hypotečního úvěru bylo podepsání tzv. zástavního práva. To dávalo bankám právo přednostního zabavení a následného zpeněžení zastavené nemovitosti pokud klient nehradí své závazky.

Refinancování úvěru

V případě, že měl klient zájem o refinancování úvěru (například kvůli celkovému poklesu úrokových sazeb), bylo relativně jednoduché přejít k jiné bance. Stačilo pouze se souhlasem nové banky nechat na svou nemovitost napsat další zástavu.

 Nyní to však tak jednoduché nebude. Je potřeba si uvědomit, že v případě podepsání zástavní smlouvy s novými instituty těchto věcných práv, může v určitých případech vzniknout i závazek, který znemožní zápis nového zástavního práva.

Co to znamená v praxi?

Představte si, že podepíšete novou úvěrovou a zástavní smlouvu. V ní mimo jiné souhlasíte se zřízením zákazu zatížení ručené nemovitosti. Za pár let, vám díky vývoji finančního trhu, přijde Vaše stávající hypotéka nevýhodná.

Stejně jako doposud si necháte vypracovat konkurenční nabídky a rozhodnete se pro jinou banku. Jakmile však nová banka podá návrh zástavního práva ve svůj prospěch, může díky zákazu zatížení nemovitosti nastat problém – katastr žádost zamítne.

 V tomto případě vám nezbývá nic jiného, než se svou starou bankou  vyjednat výmaz původního zástavního práva a pak teprve řešit vklad nového.

Celý proces refinancování se díky tomu prodlouží.

 Pokud se v této situaci ocitnete, vřele doporučujeme zahájit  kroky k refinancování minimálně 6 měsíců před ukončením doby fixace.

Jak celá věc bude fungovat v praxi nám ukáže letošní rok, kdy končí první jednoleté fixace úrokových sazeb.